Waktu pertama kali akad KPR, rasanya senang bukan main. Cicilan bulanan terasa pas di kantong. Perhitungannya masuk akal dengan gaji bulanan. Tapi tunggu sampai tahun ketiga atau kelima. Tiba-tiba ada surat dari bank yang mengabarkan kalau cicilanmu naik ratusan ribu, bahkan jutaan rupiah.
Padahal gajimu tidak naik sebanyak itu. Kejadian ini paling sering bikin orang panik. Penyebab utamanya satu: jebakan bunga floating.
Masa Fix yang Manis dan Masa Floating yang Menagih
Bank biasanya menawarkan bunga rendah di tahun-tahun pertama. Ini yang dinamakan suku bunga *fix* atau tetap. Angkanya dipatok, misalnya 5 persen atau 7 persen per tahun. Kamu merasa aman karena cicilan tidak akan berubah selama masa promo itu berlaku.
Masalahnya, masa *fix* ini ada batasnya. Ada yang cuma dua tahun, tiga tahun, atau paling lama lima tahun. Begitu masa promo habis, KPRmu masuk ke masa *floating* atau mengambang.
Di sinilah ujian sesungguhnya dimulai. Bunga *floating* mengikuti suku bunga acuan pasar yang sifatnya naik turun. Seringkali, angkanya jauh di atas masa promo tadi. Kalau suku bunga pasar sedang tinggi, cicilanmu ikut meroket tanpa bisa ditolak.
Bedanya Bunga Flat, Anuitas, dan Efektif yang Perlu Kamu Tahu
Sebelum memilih KPR, kebingungan sering muncul karena istilah perbankan yang berlapis-lapis. Selain *fix* dan *floating*, ada metode perhitungan pokok pinjaman yang membuat total cicilan terasa berbeda:
- Metode Flat: Perhitungan bunga didasarkan dari pokok utang awal. Cicilannya kelihatan datar terus dari awal sampai lunas, tapi sebenarnya bunganya dihitung dari nominal awal yang sudah dicicil.
- Metode Anuitas: Porsi bunga besar di awal cicilan, sementara porsi pokok utangnya kecil. Lama-kelamaan komposisinya berbalik. Metode ini yang paling sering dipakai bank untuk KPR konvensional.
- Metode Efektif: Bunga dihitung dari sisa pokok utang setiap bulan. Otomatis, cicilan bulanan akan semakin mengecil seiring berjalannya waktu.
Ketiga metode ini punya karakter masing-masing. Kalau kamu tidak jeli melihat simulasi awalnya, bersiaplah menghadapi kejutan di kemudian hari.
Cara Menghindari Kaget Saat Masa Fix Berakhir
Jangan cuma menghitung cicilan untuk dua tahun pertama saja. Itu kesalahan paling klasik yang sering dilakukan calon pembeli rumah. Kamu harus menghitung estimasi terburuk ketika suku bunga sudah berpindah ke sistem *floating*.
Bagaimana caranya supaya tidak salah hitung? Coba gunakan simulasi KPR dengan berbagai skenario suku bunga sebelum memutuskan mengambil rumah di suatu perumahan. Dengan begitu, kamu tahu batasan kemampuan finansialmu yang sebenarnya.
Kamu bisa mencoba berbagai skenario perhitungan dengan mengunduh aplikasi Kalkulator KPR di Google Play untuk melihat perbandingan cicilan dari berbagai metode seperti *fix*, *floating*, anuitas, hingga berjenjang secara cepat.
Memiliki rumah impian memang kebutuhan penting. Tapi jangan sampai rumah impian malah menjadi beban bulanan yang menguras seluruh penghasilanmu hanya karena terjebak hitungan bunga bank yang kurang transparan dari awal.
Foto sampul oleh Towfiqu barbhuiya di Unsplash.
Artikel ini bagian dari blog Nexadream. Pelajari Kalkulator KPR lebih lanjut di kalkulator-kpr.nexadream.id.
